物业管理企业管理成本的核算

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　　物业管理成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供服务，为增加房产物业完好无损而从事的日常维修管理活动所发生的各项必要支出。具体内容包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;楼内公共设施维修和保养支出;绿化管理支出;清洁卫生支出;保安支出;办公支出;物业管理企业固定资产计提的折旧等。

　　与物业管理收入相配比，结合物业管理企业经营活动的特点，物业管理成本又可以分为公共性服务成本、公众代办性服务成本和特约服务成本。

　　(1)公共性服务成本

　　公共性服务成本是指物业管理企业在对公共设施如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等的维修保养、公共环境的清洁、绿化、保安等服务活动中发生的各项支出。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。

　　物业管理企业对某些需要专业知识或专业技能很强的公共性服务内容可以采用出包形式。如小区内的环境绿化。出包形式的成本核算，一般按物业管理企业签订的服务承包合同付款，结算款即为成本合同标的。合同价款的结算办法可按月预支，年度终了一次性结算，差额多退少补。

　　[例1]安信物业管理公司2003年9月份对辖区华苑小区内的照明设备进行维修。领用装饰灯60个，每个10元。

　　根据出库单，账务处理如下：

　　借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本 600

　　贷：物料用品——物业管理成本——装饰灯 600

　　[例2]安信物业管理公司2003年将华苑小区绿化服务出包给花香园艺公司，合同规定每月支付绿化服务费5000元，4月份和10月份华苑小区东区共植入树苗50株、铺草皮300㎡，本年度绿化服务费及草皮、树苗等费用共计7.25万元。

　　根据合同规定及付款凭证，款项结算的有关账务处理如下：

　　每月支付绿化服务费时

　　借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本 5000

　　贷：银行存款 5000

　　年终结算时

　　借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本 12500

　　贷：银行存款 12500

　　[例3]安信物业管理公司2003年8月的“工资汇总表”中，公共性服务部门的工资共2.5万元，计提福利费0.35万元。

　　根据工资结算汇总表的有关内容，账务处理如下：

　　借：主营业务成本——物业管理成本——公共性服务成本 28500

　　贷：应付工资 25000

　　应付福利费 3500

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